Vous savez que vous ne voulez plus payer de loyer. Que vous voulez devenir propriétaire. Comme on dit, il vaut mieux payer un emprunt immobilier qui se terminera un jour plutôt qu’un loyer ! De plus, être propriétaire de son appartement permet de le refaire à notre goût, on peut défendre nos intérêts lors des réunions de copropriétaires, bref, c’est à nous. Le problème pour devenir proprio, c’est qu’on ne sait pas ce qu’on peut acheter, ou ce qu’on nous laisse acheter. Pour ma part, je voulais acheter un appartement à Paris en tant que résidence principale, j’en avais un peu assez de payer un loyer exorbitant pour un studio minuscule, même si le quartier est vraiment très bien. Lorsque l’on vit à deux dans un 27m², il faut à un moment donné partir, et si jamais on a la possibilité d’acheter, autant y aller. Mais est ce qu’on a vraiment la possibilité d’acheter ? Comment le savoir ?

Combien rembourser par mois pour son crédit immobilier ?

Le tiers de vos revenus pour votre crédit

C’est la première chose à savoir en fait, c’est combien d’argent on peut  rembourser à la banque, chaque mois. Ce calcul ne se fait pas selon nos envies, il y a des règles pour ça, et elles sont simples : vous pouvez rembourser par mois le tiers de vos revenus, tout crédit confondu. Si vous gagnez 3000 euros par exemple, vous pouvez prendre en emprunt qui vous fera rembourser 1000 euros par mois maximum. L’argent que vous pouvez rembourser par mois est donc la base de tout calcul pour un prêt immobilier.

Si vous avez déjà des crédits en cours, ces crédits rentrent dans le calcul. Disons que vous et votre femme, vous gagnez 3000 euros à deux. Vous pouvez rembourser par mois 1000 euros. Mais si vous avez déjà un crédit pour lequel vous devez rembourser 300 euros par mois, vous ne pourrez plus que prendre un autre crédit de 700 euros par mois, ce qui nous fait bien 1000 euros mensuels au final.

Cette règle du tiers des revenus est logique : elle sécurise l’organisme prêteur, la banque, en lui assurant que vous n’aurez très probablement pas de grosses difficultés à rembourser. Ces remboursements équivalent à votre taux d’endettement : c’est la proportion des vos crédits par rapport à vos revenus qui est prise en compte, ici le tiers de vos revenus.

Reste à vivre

Ce que les banquiers nomment « reste à vivre » est la part de vos revenus qu’il vous reste, après avoir payé vos différents crédits. On l’a vu, si on ne peut pas s’endetter plus qu’un tiers de ses revenus, le reste à vivre  correspond logiquement aux deux tiers des revenus, avec lesquels vous devez tout de même payer vos dépenses, comme l’alimentation, l’électricité, vos vacances et ainsi de suite.

Comment avoir un plus gros crédit ?

Cette règle du  tiers des revenus change un peu si on a beaucoup de revenus. Tout est affaire de négociation et de persuasion avec votre banquier. Si vous gagnez 10 000 euros par mois et que vous avez une épargne conséquente, où vous avez toujours pu mettre de coté par exemple 5000 euros chaque mois, vous n’aurez pas trop de mal à obtenir un crédit d’un montant supérieur au tiers de vos revenus. En général, si vous avez la chance de gagner plus de 50 000 euros par an, vous pouvez plus facilement aller jusqu’à un taux d’endettement de 35% voire de 36% au lieu des 33% habituels. Si vous êtes au SMIC et que vous n’avez pas d’épargne, là je pense que ça sera impossible d’obtenir un prêt supérieur, mais, comme on dit, ça se tente.

Le principal facteur qui peut vous aider à obtenir un plus gros crédit, c’est votre épargne et votre style de vie, et par conséquent votre apport personnel, l’argent que  vous avez déjà pour acheter l’appartement. L’apport personnel est une  preuve de bonne foi, vous êtes capable d’économiser et ne dépensez pas à outrance votre argent. Ce genre de comportement prudent est très apprécié des banquiers, qui peuvent ainsi vous accorder un prêt qui va au-delà du tiers de vos revenus. J’ai personnellement préféré ne pas dépasser le tiers de mes revenus pour le crédit (même si ce n’est pas sûr que j’aurai pu dépasser en fait…), et j’avais un bon apport : je n’ai pas eu de difficulté à obtenir le crédit, d’autant plus que j’ai une petite épargne, un CEL (compte épargne logement) et un PEL (plan d’épargne logement) que je n’ai pas utilisés (ça sera pour un futur investissement immobilier). Ces deux comptes épargnes sont une  preuve de bonne foi, même si ils sont minuscules : je ne verse que 100 euros par mois sur mon PEL automatiquement, sur le CEL je ne met de l’argent que lorsque je peux. Pour ça, même si les intérêts sont minuscules, il vaut mieux avoir une petite épargne au moment de la demande de prêt immobilier, il est plus facile de convaincre son banquier à nous octroyer un bon crédit. Si par hasard vous n’êtes pas dans l’optique d’achat de votre résidence principale, et si vous compter profiter de la Loi Scellier pour faire un investissement locatif, les banquiers sauront mieux vous écouter lors de votre demande de prêt : les investissements locatifs sont très bien vus par les institutions bancaires.

Comme on achetait sur Paris, on a pu également faire de très bons prêts à taux zéro, qui nous ont financé une importante partie du bien immobilier, nous permettant par conséquent de prendre un plus gros crédit que ce que nous aurions pu avoir si nous habitions dans une autre ville. La ville de Paris nous a quand même prêté 40 000 euros à taux zéro ! Si on ajoute à cela les 20 000 euros à taux zéro de l’Etat parce que c’est notre première acquisition immobilière, nous avons pu financer à moindre frais notre petit appart parisien. Le montant prêté par l’Etat et la ville de Paris est en fonction de la composition du ménage qui va habiter le logement, et de ses revenus.

Pour ma part, je trouve cette règle (et non Loi) du tiers des revenus assez bien faite pour les banquiers. On pourrait se dire : je gagne 3000 euros par mois, j’en rembourse 1000, je vis sur 1000 euros, que faire des 1000 euros restants ? Le banquier vous répondra tout simplement : épargnez. C’est ce que je fais, j’épargne, en plus du crédit. Je suis donc empêché de prendre un trop gros crédit alors que techniquement je pourrais, on m’oblige à être prudent, parce qu’on ne sait jamais, les accidents de la vie comme la perte d’un emploi ou un divorce, ça arrive, la vie n’est jamais un long fleuve tranquille. Ce n’est pas plus mal, quand on connaît le nombre de personnes qui se sont retrouvées interdit bancaire parce qu’elles ne pouvaient plus rembourser leurs crédits.

Le crédit immobilier, une des formes de l’épargne

Je trouve personnellement qu’un crédit immobilier ressemble plus à de l’épargne qu’à une dépense, bloquée sur le nombre d’années que dure le crédit. Car quoiqu’il arrive, vous avez un bien immobilier en votre possession, dont la valeur peut varier, en général positivement. Imaginons que vous empruntez sur 10 ans pour acheter votre maison, avec un taux d’intérêts de 4% : si votre maison se valorise chaque année de 4,50%, vous gagnez de l’argent ! Pas beaucoup, certes, mais le crédit ne vous aura rien coûté, au contraire. Bien sûr, nous sommes ici en train de parler d’un contexte où votre bien immobilier se valorise au fil du temps. Inutile de paniquer si votre maison baisse de prix pendant un an ou deux à cause de la crise : nous parlons ici d’une épargne sur 10, 15 ou plus années ! Nul ne sait quelle sera la valeur de sa maison dans 15 ans, mais si on regarde l’évolution des prix depuis un siècle, on se doute bien que sur de longues périodes, le bien immobilier a de fortes chances d’être plus cher dans 15 ans qu’aujourd’hui. Nous pouvons donc payer à la banque 1000 euros par mois, ou, si on préfère, mettre 1000 euros de coté par mois ! Bloqué sur beaucoup d’années, c’est sûr, à moins de vendre la maison avant la fin du crédit.

Si on regarde l’achat d’une maison comme une épargne, on doit tout de même faire attention à ce qu’on achète, pour mettre toutes les chances du bon coté : acheter une maison dans une région qui va sans doute se valoriser dans les prochaines années. De plus, il est plus facile d’obtenir un crédit pour acheter ce type de bien immobilier. On comprend bien que si on achète une maison dans une région désertée, la banque rechignera à nous prêter de l’argent, car elle sait que si vous ne pouvez plus rembourser, elle aura du mal à vendre votre maison pour récupérer son argent. Il est clair qu’à  Paris, à moins d’avoir payé une somme beaucoup plus importante que la valeur réelle de l’appartement, vous n’aurez pas de souci pour revendre votre bien immobilier. Nous avons acheté à Belleville, ancien quartier populaire par excellence, de plus en plus occupé par la population asiatique de la capitale et les bobos : cette zone, très recherchée mais encore largement accessible par rapport au reste de la ville va très probablement valoriser durant les 15 prochaines années. Crise ou pas.

Quel appartement est ce que je peux acheter à Paris?

Nous avons parlé de la capacité de remboursement mensuelle en tant que principal facteur à prendre en compte pour son crédit immobilier. Le deuxième facteur, c’est la durée du remboursement. Plus on rembourse longtemps, et plus la banque pourra nous prêter de l’argent, et plus on pourra acheter une maison chère. Le problème, c’est que la durée de prêt est limitée, en France : les banques ne prêtent pas sur plus de 30 ans, grand maximum, si on a la chance d’être jeune. Pour les moins jeunes, prière de consulter mon article sur le crédit retraite

Problème : plus on emprunte sur une longue période, plus le risque pour la banque est grand de ne pas recevoir son remboursement à un moment donné : un accident de la vie a plus de chances d’arriver sur une longue période. Du coup, pour compenser l’augmentation du risque, les banques augmentent également les taux d’intérêts : vous payerez votre crédit beaucoup plus cher que sur une courte période. J’avais vu pour mon appart à Belleville, quartier parisien, que l’argent que je pouvais emprunter en plus si je prenais un emprunt sur 20 ans au lieu de 15 ans ne valait clairement pas le coup : le crédit aurait été trop cher pour le peu d’argent en plus que l’on me donnait. Mieux vaut acheter un peu plus petit, mais payer moins de temps. De toute façon à Paris, un appartement est une solution presque tout le temps provisoire : je n’ai pas l’intention de vivre toute ma vie dans un deux pièces de moins de 40 m²

Simulation de crédit immobilier

La grande majorité des organismes financiers spécialisés dans le crédit proposent de faire une simulation de crédit directement sur leur site Internet. Vous pouvez ainsi avoir très rapidement une idée de ce que vous pouvez acheter, en y indiquant les différentes données nécessaires pour que le simulateur puisse faire son calcul, comme vos revenus ou vos autres crédits par exemple. Ce ne sont rien d’autre que des calculatrices, qui ne prennent pas en compte des données plus précises qui peuvent entrer en jeu, comme la localisation de votre bien immobilier ou votre capacité d’épargne.

Il existe plusieurs façons d’utiliser un simulateur, en fonction de vos priorités, ou simplement des limitations du simulateur que vous consultez. J’ai utilisé les simulateurs du site Meilleurtaux.com pour ma part, je les trouve très complets (regardez l’option « calculettes financières). On peut obtenir directement un tableau qui nous montre combien on peut obtenir et combien on rembourse au total suivant les différentes périodes de remboursements. Pratique pour comparer tout de suite un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans par exemple. C’est le moment des grosses déceptions… « ah c’est tout ? Ce n’est pas beaucoup… ». Du coup, la grande maison que l’on voulait acheter se transforme en un petit deux pièces : il faut bien souvent revoir son projet immobilier, dans la vie on ne fait pas ce qu’on veut, mais ce qu’on peut, comme on dit.

Avec une simulation de crédit, on peut calculer les mensualités à payer suivant l’argent emprunté et la durée de remboursement, ou calculer l’argent qu’il est possible d’emprunter suivant la durée de remboursement et les mensualités.

Ces simulateurs ne donnent qu’une indication, ils n’ont pratiquement jamais le véritable taux d’intérêt que vous pouvez avoir chez l’institution bancaire, et encore moins les frais de dossier ou les coûts d’assurance. Avec MeilleurTaux, c’est vous qui devez introduire le taux d’intérêt, mais rassurez-vous, ils mettent un taux indicatif si vous ne savez pas quoi mettre, mais malheureusement trop souvent trop bon pour être vrai, comptez un peu plus en général pour ne pas être trop déçu quand vous serez dans le concret. Cette différence s’explique par le nom même du site : ils vous mettent le meilleur taux qu’ils peuvent obtenir, mais vous serez presque tout le temps obligés à changer de banque, avec les frais que cela implique. On ne parle jamais que de quelques dixièmes de pourcentage de différence entre les différentes banques, il ne faut pas trop se fixer sur le seul taux d’intérêt, mais regarder également les frais de dossier et le coût de l’assurance : les simulateurs n’intègrent pas ces données, il faut les demander aux différentes banques, et bien souvent, la banque où nous sommes déjà client nous proposera un taux compétitif. C’était mon cas chez LCL.

Seule une demande de devis complète auprès de différentes banques vous permettra d’avoir des données précises sur votre demande de crédit, mais au moins, vous savez déjà qu’il vaut mieux rechercher un deux pièces plutôt qu’un château. Les simulations de crédit nous permettent de savoir dans quelle fourchette de prix on peut commencer à regarder les annonces immobilières, histoire d’avoir un projet précis à présenter au banquier lors de la demande de crédit concrète.

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