Comment acheter son appartement parisien le moins cher possible?

Le premier pas dans l’acquisition d’un appartement parisien à faire, c’est de le… trouver ! Il est de plus en plus facile aujourd’hui de trouver la bonne affaire, de comparer les différentes offres, surtout sur Paris, du moment que l’on sait où chercher. Cet article fait le point sur les bonnes choses à savoir avant de se lancer dans la recherche d’un appartement à Paris, avec un seul objectif en tête : avoir l’appart de ses rêves le moins cher possible. Moins c’est cher, et plus facile il sera d’obtenir le crédit, comme c’est évident.

Il existe plusieurs sites web pour rechercher des appartements en vente, qui vont vous proposer plusieurs annonces, très diversifiées, mais il n’est pas rare de retrouver la même annonce sur plusieurs de ces sites. Il n’y a en général pas de contrat de vente exclusive par agence immobilière, qui vont toutes afficher leurs annonces sur les différents sites spécialisés.

Il faut comprendre que en général, les agences immobilières ne présentent pas la totalité de leurs appartements à vendre sur Internet, tout comme elles ne le font pas avec leur revues, qu’on trouve souvent à la porte de l’agence. Ce sont surtout des produits d’appel, qui vont vous attirer vers leur agence. Les agences le font surtout lorsque le type de bien est très recherché, comme un deux pièces ou un studio : ce n’est pas si simple de faire une bonne annonce immobilière, avec des photos et une bonne description.

Il existe bien sûr une alternative à passer par une agence immobilière : regarder du coté des particuliers, qui vendent leur logement sans intermédiaire. Mais n’allez pas croire que ce manque d’intermédiaire va forcément vous mener à des prix inférieurs : le particulier, sur Paris, vend sensiblement au même prix qu’une agence immo ! Le marché parisien intramuros permet de le faire, les appartements sont tellement chers que la commission de l’agence n’est finalement qu’une formalité, ou presque, au vu de la simplicité et la tranquillité que l’agence vous apporte.

Recherche d’appartement à acheter sur Paris

Nous avions vu lors de l’article précédent combien emprunter pour acheter. Nous allons voir maintenant comment trouver l’appart à la portée de notre bourse. La première  étape consiste donc à avoir une idée du marché immobilier parisien. Suivant le quartier, nous savons que les prix peuvent totalement varier, sur Paris : le 16^ème arrondissement est beaucoup plus cher que  le 19^ème… il faut donc savoir précisément quelles sont nos priorités dans l’achat d’un appart, en sachant que tout ce qui fait le prix d’un logement à Paris, c’est la localisation, et les m², la surface. Les prix sont tels que la qualité de construction de l’immeuble, si il y a un ascenseur ou pas, concierge ou pas sont devenus accessoires sur le prix final. Ces critères serviront tout au plus à départager deux biens immobiliers équivalents.

Commençons par trouver le logement de notre choix à Paris.

1. Regarder des sites internet : je vous conseille vivement seloger.com et avendrealouer.fr pour commencer. Vous pouvez faire une recherche par arrondissement, par station de métro, par surface et beaucoup d’autres critères. Seloger possède en outre un service en ligne utile, qui permet de voir l’évolution des prix de l’immobilier en France et par ville : bon à savoir au moment de négocier. Il faut également regarder les annonces des particuliers, sur pap.fr , même si il y  a en général beaucoup moins de choix sur Paris.
2. Éplucher les annonces  immobilières papier des agences. Bien souvent, vous en trouverez à la porte des agences. Pas de conseil particulier à donner là-dessus, les agences immo à Paris se valent toutes à mon avis, seul le bien que vous voulez acheter compte vraiment !
3. Vous savez maintenant combien coûte environ votre futur chez vous et dans quel quartier. Il est temps de vérifier les prix constatés sur les annonces immo avec la réalité des notaires. Vous n’êtes pas sans savoir que les prix des annonces se négocient, tous, et que vous arrivez en général à obtenir votre appartement pour moins cher que ce qui était affiché. Principalement en périodes de crise. Pour vérifier le prix, il existe un site spécialisé sur Paris et la région parisienne, qui fait une estimation de la valeur immobilière des logements parisiens, porte à porte, rue à rue, quartier à quartier : MeilleursAgents. Ceci permet tout de suite de voir si le vendeur du logement ne demande pas trop d’argent par rapport au prix du marché, et vous donne une idée de ce que vous pouvez négocier.

Vous avez maintenant une idée précise des prix pratiqués, de leur évolution, et de ce que vous pouvez obtenir. Ne regardez pas trop les prix affichés par les annonceurs, seuls les m² et la localisation comptent.

Petits Cailloux : évolution du prix d’une annonce immobilière

Ce site peut-être considéré comme étant l’arme ultime pour négocier un bien immobilier. Petits Cailloux vous permet de voir l’évolution d’une annonce du site SeLoger.com : en y copiant l’adresse internet de l’annonce, vous obtenez un graphique vous montrant l’évolution du prix, depuis combien de temps l’annonce est en ligne, et le prix au m² demandé. A priori, un bien immobilier qui est en vente depuis 7 mois se négociera plus facilement que celui qui a été mis  en ligne hier !

Négocier l’achat du logement à Paris

Vous avez repéré l’appartement qui vous convient. Première chose : il y en a d’autres, il y en aura toujours d’autres, et peut-être même meilleurs. Ceci est très important à intérioriser au moment de la négociation : votre détachement vous permettra de mieux négocier.

L’achat d’un logement est plus simple à Paris que la location. Contrairement à la location, on ne vous demande pas de garanties, juste que vous ayez l’argent pour acheter. Du moment que vous savez que le prêt est accordé par la banque, la voie est royale. Mais là est le problème : la banque a besoin de savoir ce que vous achetez, et pour combien avant de vous octroyer le prêt. Vous devez donc bien savoir de combien vous pouvez disposer sans trop de tracas pour aller négocier. Nous avions vu que les banques peuvent vous faire une simulation, et votre banquier est là pour ça de toute façon !

Acheter avec un agent immobilier permet également d’avoir des facilités au niveau de la négociation, même si ils sont plutôt du coté des vendeurs. C’est eux qui ont fixé le prix la plupart du temps du bien immobilier, en prenant déjà en compte le rabais habituel. Dans cette première étape, n’hésitez pas à proposer beaucoup moins que ce qui a été demandé ! Je dirais entre 10 à 15% de moins minimum.

Prêt à taux zéro de la ville de Paris

L’état offre des prêts à taux zéro aux personnes qui veulent acheter, pour la première fois, leur logement principal. Il faut, pour en bénéficier, être dans leur fourchette de plafond de ressources : si vous gagnez trop d’argent, l’état ne vous aidera pas. Mais à Paris, ce plafond est déjà plus haut qu’ailleurs, l’état prenant en compte le coût élevé des logements parisiens.

La ville de Paris, en proie à la désertion de ses habitants, a décidé de faire des prêts à taux zéro beaucoup plus importants que ceux de l’état : c’est le Prêt Paris Logement 0%. Nous parlons ici de 39600 euros pour un couple voulant habiter à Paris, du moment qu’il ne gagne pas plus de 47225 euros par an. De plus, à partir de septembre 2009, le montant du prêt à été relevé de 50% ! Pour un ménage d’une personne, le prêt sera de 36 300 euros au lieu de 24 200 euros. Ceci, avec le prêt à taux zéro de l’état nous a permis de financer à taux zéro un tiers du prix total de l’appartement !

Le souci d’un tel prêt de la ville de Paris, c’est que vous êtes bloqués à Paris : le  prêt dure 15 ans, vous ne pourrez pas continuer à profiter du taux zéro si vous décidez de quitter votre logement parisien. Il vous faudra racheter le crédit à taux zéro à ce moment là, au prix du marché.

Pour faire la demande du prêt à taux zéro, c’est simple : c’est tout simplement votre banque qui s’en charge, tout comme pour le prêt à taux zéro de l’état.

Délais de réponse du prêt à taux zéro

Le principal problème que nous avons eu avec les deux prêts à taux zéro n’est autre que le délai de réponse : long. Vous savez, quand vous signez votre promesse de vente, vous avez un temps pour obtenir votre crédit, en général 30 ou 45 jours ? Je vous conseille vivement d’augmenter ce temps, afin d’être tranquilles. Pourquoi pas 60 jours !

Le crédit immobilier normal, celui de la banque avec un taux d’intérêt qui va donc nous coûter de l’argent a été accepté dans l’heure : avec un bon dossier et un petit emprunt, la banque ne tarde pas à répondre. Mais en ce qui concerne les prêts à taux zéro, ce n’est plus la banque qui donne son accord, mais l’état et la ville de Paris. La banque s’occupe d’obtenir les accords nécessaires, mais ne peut pas envoyer le dossier en même temps à la ville de Paris et à l’état : il faut le faire successivement, ce qui multiplie considérablement le temps !

Ceci est, pour ma part, étrange. Les prêts à taux zéro sont accordés suivant des conditions précises de revenus annuels, et, en ce qui concerne la ville de Paris, de résidence (il faut habiter à Paris depuis au moins un an pour bénéficier de l’emprunt). Pourquoi tant de temps d’attente ? Je veux bien qu’il faille vérifier les documents fournis, mais bon…  En même, nous n’avons pas eu de chance : il semble que quelqu’un qui s’occupe des dossiers « prêts à taux zéro » à ma banque est partie à la retraite. Je n’ai pas très bien entendu les excuses bizarres, ceci ne m’émeut pas.

Malgré tout, il ne faut pas en faire tout un scandale, même si on dépasse un peu le temps imparti : le vendeur ne veut pas forcément empêcher la vente en justifiant de notre retard pour se rétracter. Encore moins si le vendeur est coincé par un prêt relais.

Bien acheter à Paris, c’est aussi un investissement

Acheter à Paris, si vous le faites bien et à un bon prix, peut représenter un des meilleurs investissements immobilier que vous pouvez faire. Paris, de par son statut de capitale, de ville connue mondialement, très recherchée, a la chance d’être plus protégée qu’une autre ville lors des crises de l’immobilier. Ce sont aussi des logements qui se vendent plus facilement qu’une maison en pleine campagne : il y a toujours quelqu’un qui veut acheter un deux pièces à Paris, du moment que vous pratiquiez le prix du marché, vous n’aurez pas de souci. La pierre, il n’y a que ça de vrai, même en cas de cataclysme, d’une guerre, et ainsi de suite, vous avez toujours votre logement à vous !