Acheter un appartement, on le sait, ne se fait pas à la légère. Il existe bon nombre de lois qui régissent ce type d’acquisition. Même lorsque l’on hérite d’un bien immobilier, il faut tenir compte de la Loi et de la fiscalité. Si vos enfants héritent de votre maison, ils devront payer des droits de succession importants afin de garder le bien immobilier. De nombreux héritiers doivent finalement vendre la maison de leurs parents, faute de ne pouvoir payer les droits de succession : difficile de payer si on est juste au RMI ou chômeur. Ce casse-tête devient encore plus compliqué entre époux, et à fortiori si il existe des héritiers d’un précédent mariage.
Si vous êtes juste en union libre, le casse tête est trop compliqué : le concubin survivant n’aura aucun droit sur la maison, si celle ci était au nom du défunt. Les héritiers peuvent mettre à la rue la compagne depuis 20 ans, sans ménagement. Il existe une solution avantageuse pour s’affranchir des droits de succession entre concubins, et de protéger le survivant contre des héritiers peu soucieux du bien être de la compagne de leur père ou mère. La tontine. Nous verrons dans cet article les avantages d’acheter en tontine un bien immobilier, mais aussi ses désavantages.
« Achat tontine » dans l’immobilier : le pacte tontinier
Une des solutions les plus préconisées pour « contourner » les impôts, le fisc, de façon tout à fait légale est l’achat en tontine, faire un pacte tontinier. Si le bien immobilier est la résidence principale des acheteurs, si les chances de survie entre conjoints sont sensiblement équivalentes, et si les montants ne sont pas trop déséquilibrés entre acheteurs, il est possible de faire un pacte tontinier. On met donc un capital en commun avec son conjoint pour acheter un bien immobilier précis. A la mort de l’un d’eux, le conjoint survivant est considéré comme seul propriétaire du bien, et ce, depuis le premier jour où la maison avait été achetée : c’est comme si il n’y avait jamais eu de transmission, donc pas de succession.
Les héritiers du conjoint décédé n’ont donc aucun droit sur ce bien, et il n’y a quasiment pas de droits de succession, dès lors que la valeur du bien n’excède pas les 76000 euros (contre 57 000 euros d’abattement si vous êtes PACSés) . En dessous de 76 000 euros, seuls 4,89% de la valeur du bien seront taxés. Cette somme qui semblait intéressante il y a quelques années, semble aujourd’hui dépassée, avec l’augmentation de l’immobilier de ces derniers temps. Il faudrait que cette valeur soit mise à jour! Au delà des 76000 euros, la taxation se fera sur 60% de la valeur du bien, comme d’habitude pour des couples PACSés ou mariés. Par exemple, si vous avez un appartement qui vaut 100 000 euros, l’état considérera que votre bien immobilier en vaut 60 000, et vous ne serez taxés que sur ces 60 000 euros.
A la mort de l’un des deux conjoints, on l’aura compris, le bien immobilier devient pleine propriété du survivant : ceci a également l’énorme avantage de faire des économies dans les frais de notaire Les héritiers qui ne touchent rien peuvent faire un recours si ils sont lésés : ils doivent prouver que le pacte tontinier n’était pas équitable entre les conjoints (chances de survie d’un des deux conjoints trop déséquilibré, ou montant investi dans l’achat inégal, l’un des deux acheteurs ayant mis beaucoup plus d’argent que l’autre pour acheter la maison). On peut voir ici que l’achat d’un bien immobilier, d’un appartement, d’une maison en tontine est surtout intéressant pour les gens en couple non mariés (ou PACSés) aux faibles revenus (RMI, RSA…), pour ceux qui ont la chance d’acquérir un appartement malgré le chomâge, ou un SMIC. La tontine permet ainsi de conserver le bien au survivant sans que la famille du défunt oblige le survivant à sortir de la maison. Il ne faut pas oublier qu’il n’est pas héritier dans la formule de succession traditionnelle.
C’est l’article 1044 du Code civil permet « le Pacte Tontinier » dans le cas de leg (transmission à titre gratuit d’un bien au décès du propriétaire). L’article 1130 du code civil, interdisant les pactes sur succession future a fait évidemment l’objet d’une jurisprudence pour prendre en compte le Pacte Tontiner. Cette jurisprudence affirme donc que cet article n’est pas applicable aux acquisitions sous forme de pacte tontinier. Le Pacte Tontinier est en fait d’une clause, juridiquement parlant, dite aussi « clause d’accroissement », qu’on ajoute dans le contrat par lequel plusieurs personnes achètent un même bien (meuble ou immeuble), en commun. Cette clause du contrat prévoit ainsi que le bien immobilier par exemple reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs.
Inconvénients de la tontine pour un achat immobilier
Contrairement à un achat en indivision (impossibilité de repartir un bien entre plusieurs personnes), il est impossible de sortir de la tontine si les deux acheteurs ne sont pas d’accord. Même un juge ne pourra pas revenir sur cette clause. Impossible de vendre le logement et de récupérer sa part si vous avez un conflit avec votre conjoint ! Il est également impossible (ou du moins très difficile) d’obtenir un crédit en mettant sa maison en hypothèque : le propriétaire n’étant connu qu’au décès de l’un des deux membres de la tontine, la banque aura du mal à octroyer le crédit avec une hypothèque d’un bien à la propriété « inconnue ».
On le voit donc, la tontine est avantageuse pour une petite partie des gens qui achètent un bien immobilier. Il faut que vous achetiez une maison ou un appartement à faible valeur, et que vous n’ayez pas d’héritiers à qui vous vouler léguer votre bien immobilier. Pour tous, en revanche, la tontine permet d’économiser sur les frais de notaire lors de la succession. Savoir si l’achat avec un pacte tontinier est avantageux ou pas s’étudie au cas par cas!
Bonjour, je recherche un crédit immobilier d’une montant de 200 000 pour acheter une maison pour ma fille de 10 mois et moi. Mon ex mari est parti avec une autre femme et depuis la naissance de ma fille je me bas tous les jours pour qu’elle puisse manquer de rien. Mais je vous avoue que ca devient très dur. Aidez-moi s’il vous plait.